Один из злободневных вопросов о недвижимости - налоги. Какие налоги мы должны будем заплатить в процессе обращения недвижимости, Вы сможете посмотреть в этой статье. 1. Налог при продаже квартиры. При продаже квартиры, если она в собственности менее трёх лет, надо платить налог 13%:
либо с разницы от цены продажи квартиры и цены покупки, независимо от того, сколько прошло времени после покупки недвижимости. То есть, налог уплачивается с чистого дохода, где чистый доход - это разница между покупной ценой квартиры (подтверждённые расходы) и её продажной ценой.
либо, если расходы по покупке квартиры меньше одного миллиона, то от цены продажи недвижимости отнимается 1 млн.р и с этой суммы платится налог 13%. То есть, налог уплачивается с чистого дохода, где, в этом случае, чистый доход - это разница между продажной ценой квартиры за минусом одного миллиона.
Внимание: других вариантов нет, то есть нет ни льгот, ни других подсчётов. Есть только два варианта расчёта налога с продажи недвижимости, а продавец вправе выбрать любой из двух.
Общие положения:
К этому имуществу приравнены: дачи, садовые домики, земельные участки, комнаты в квартирах (подселения, гостинки). То есть, описанный ниже механизм, будет распространяться на это имущество при его обращении на рынке недвижимости (купле - продаже).
При долевой собственности сумму выше 1млн.руб. делят на число собственников и каждый платит 13% со своей прибыли.
За детей налог платят родители в обычном порядке.
При совместной собственности сумму чистого дохода, полученного от продажи квартиры, делят между собственниками по договоренности на основании заявления о распределении долей. Заявление, в этом случае пишут в налоговой инспекции.
При продаже физическое лицо обязано подать декларацию о доходах не позднее 30 апреля следующего года, даже при одновременной покупке.
Ст.122 и 119 гласит об ответственности за не предоставление декларации и несвоевременную уплату налога с дохода при продаже.
Новостройки. Выгода, полученная при вычитании суммы в договоре уступки прав требования и суммы в договоре долевого участия, облагается налогом 13%. Это означает, что на всё строящееся жильё, независимо от того каким образом оно оформляется (договором переуступки или долевого участия), продавцы уплачивают налог в том же порядке, что установлен на вторичное жильё. Обычно, договора долевого участия заключаются на срок менее, чем 3 года, то есть с таких объектов (при продаже) в обязательном порядке будет взыскиваться налог 13% с разницы покупки и продажи. Однако, физическое лицо сколько угодно в один календарный год может продавать и покупать квартиры в строящемся жилье, учитываться будет только доход полученный от их реализации, с него будет браться налог 13%. Пример, физическое лицо приобрело 10 квартир в новостройках (каждую за 3 млн.р. ), всего на сумму 30 млн.р., продало (каждую за 3,1 млн.р. ), всего за 31 млн.р., налог составит 130 т.р., то есть с дохода, который в данном случае равен 1 млн.р.
Никаких льготников или льготных условий нет при уплате налога 13%, с сумм полученного дохода при продаже квартир.
Примеры:
Собственник продал квартиру за 100 млн.р. В собственности она у него более 3 лет. Налог не платится.
Собственник получил квартиру в порядке (приватизации или наследования, постройка коттеджа без подтверждающих документов на стройматериалы). В этом случае, расхода на покупку квартиры нет, значит, от суммы продажи ничего не вычитается и собственник при продаже получает чистый доход. После этого, собственник продал квартиру за 1 млн.р. В собственности она у него менее 3 лет. Налог не платится, так как сумма продажи менее 1 млн.р. Если сумма продажи превышает 1 млн.р., с сумм превышения платится 13%.
Собственник продал квартиру за 1 млн.р. В собственности она у него менее 3 лет. Налог не платится, так как чистый доход не превышает 1 млн.р.
Собственник продал квартиру за 1,2 млн.р, а приобрёл её ранее за 0,8 млн.р. В собственности она у него менее 3 лет. В этом случае, лучше использовать льготу на 1 млн.р., а не использовать фактически понесённые расходы по приобретению недвижимости (в данном случае - 0,8 млн.р.). Налог платится только с сумм превышающих 1 млн.р. (1,2 - 1 ) * 13% = 26 тыс.р.
Собственник продал квартиру за 3 млн.р., а ранее приобрёл её за 2 млн.р. В собственности она у него менее 3 лет. Полученный чистый доход составил 1 млн.р. (3 - 2 = 1 млн.р.). Расчёт ( 3 - 2 ) x 13% = 130 тыс.руб. В данном случае, надо уплатить налог 130 тыс.р.
2 собственника продали квартиру за 2,5 млн.р., а ранее приобрели её за 0,5 млн.р. В собственности она у них менее 3 лет. В этом случае, лучше использовать льготу на 1 млн.р., а не использовать фактически понесённые расходы по приобретению недвижимости (в данном случае - 0,5 млн.р.). Расчёт (2,5 - 1) x 13% = 195 тыс.руб. Каждый из собственников должен уплатить по 97,5 тыс.р.
Долевая собственность. Иногда у объекта недвижимости несколько собственников. В этом случае, совершенно неважно одним договором купли - продажи будет оформлена сделка или каждый из сособственников будет продавать свою долю по отдельному договору. Главное - налоговая инспекция будет высчитывать необлагаемую сумму согласно доли того или иного участника такой сделки. То есть, в итоге, налоговая суммирует ВСЕ отдельные договора, либо выведет сумму из одного. Необлагаемая сумма квартиры - 1 млн.р., эта сумма делится на доли, в итоге получается необлагаемая сумма каждого собственника.
Пример. У квартиры три собственника: первый имеет 1/2 долю и в собственности она у него менее трёх лет, второй имеет 1/4 долю и в собственности она, так же, у него менее трёх лет. А, вот третий собственник квартиры, имея 1/4 долю, владеет ей более трёх лет. В этом случае, в договоре купли - продажи, надо прописать, что после продажи 1-ый получит максимум 500 т.р., 2-ой максимум 250 т.р., а вот третий всё остальное. Тогда, никто никаких налогов не заплатит. К примеру, квартира продаётся за 3 млн.р., значит последний собственник должен расписаться за то, что получил 2,25 млн.р., остальные 500 т.р. и 250 т.р. соответственно.
Но, есть Индивидуальный вычет (ИВ). При покупке жилья суммы, с которых будет уплачиваться налог, могут быть уменьшены, если продавцы купили жильё в один и тот же налоговый период с продаваемым жильём (таковым считается календарный год). Это обозначает, что если продавалась квартира более 1 млн.руб. и в собственности она находилась менее трёх лет, сумма налогооблагаемой базы будет корректироваться в сторону уменьшения на сумму покупаемого жилья, но не более, чем 2 млн.руб.
При этом надо заявить об ИВ при покупке в течении 3 лет.
Выплата возврата производится до полного использования ИВ (до 15лет).
Если гражданин уже использовал право ИВ до 2001г., то можно ещё раз им воспользоваться (после 2001г).
При долевой собственности 2 млн.руб. делят на число собственников и с данной суммы каждый производит ИВ.
Примеры:
Собственник продал квартиру за 5 млн.р., которую ранее приобрёл за 3 млн.р., плюс одновременно была приобретена новая квартира за 2 млн.р. В собственности проданная квартира была менее 3 лет. Полученный чистый доход составил 2 млн.р. (5 - 3 = 2 млн.р.). Но, налогооблагаемая база уменьшается на сумму покупки, если одновременно с продажей была приобретена квартира за 2 млн.р. (но только один раз, если ранее он уже воспользовался этой льготой, то этот вычет невозможен). То есть, в данном случае, 2 млн.р. Расчёт (5 млн.р. - 3 млн.р. - 2 млн.р.) = 0. Здесь, налог не будет уплачен только в том случае, если физ. лицо не использовало право ИВ.
Собственник продал квартиру за 7 млн.р., а ранее приобрёл её за 4 млн.р. В собственности она у него менее 3 лет. Полученный чистый доход составил 3 млн.р. (7 - 4 = 3 млн.р.). Одновременно с продажей была приобретена квартира за 3 млн.р., налогооблагаемая база всё - равно уменьшается только на 2 млн.р., хотя сумма покупки 3 млн.р., опять же, если ранее он не воспользовался этой льготой. Расчёт (7 млн.р. - 4 млн.р. - 2 млн.р.) * 13% = 130 т.р.. В данном случае, будет уплачен налог 130 т.р.
2 Собственника продали квартиру за 5,5 млн.р, а ранее приобрели её за 3 млн.р. В собственности, проданная квартира менее 3 лет. Полученный чистый доход составил 2,5 млн.р. (5,5 - 3 = 2,5 млн.р.). Одновременно с продажей они приобрели квартиру за 3 млн.р. Налогооблагаемая база 2,5 может быть уменьшена на сумму покупки, но только один раз, если ранее они уже воспользовались этой льготой, то этот вычет невозможен и только на сумму не превышающую 2 млн.р. В данном случае, квартира была куплена за 3 млн.р., а вычет может быть сделан только на 2 млн.р. Расчёт (5,5 млн.р. - 3 млн.р. - 2 млн.р.) x 13 % = 65 тыс.р. То есть, каждый в данном случае, оплатит налог в размере 32,5 тыс.р. Если оба физ. лица ранее воспользовались ИВ, то налогооблагаемая база будет (5,5 млн.р. - 3 млн.р.) x 13 % = 325 тыс.р. Каждый заплатит 162,5 т.р. в виде налога.
2. Обмен с доплатой. Этот налог вытекает из предыдущего. Если был составлен договор мены, по которому одна их сторон доплатила свыше 1 млн.р. другой стороне, и эта сторона владеет квартирой менее 3 лет, ей придется заплатить 13% с суммы превышающей 1 млн.р. То есть, в этом случае рассматривается оценка квартир, которые участвуют в размене.
3. Налог на другое имущество: (машины, гаражи).
Если имущество в собственности более трех лет
ничего не платится
Если имущество в собственности менее 3 лет
13% с суммы превышающей 125 т.р.
4. Налог на дарение. С 2006 года этот налог уплачивается, даже если сделка была совершена в простой письменной форме, то есть в Юстиции. Он уплачивается с сумм, которые будут даны в справке БТИ (БТИшная оценка), по ставке 13%. Ближайшие родственники - это родители, дети, супруги.
Ближайшие родственники дарят Ближайшим родственникам
ничего не платится
Все остальные
13% от оценки БТИ
5. Налог на наследство. На данный момент этот налог отменён.
6. Налог на имущество. Это самый банальный налог. Все те, кому принадлежит имущество, которое проходит государственную регистрацию, должны его платить. Ставки этого налога меняются год от года, поэтому в разных регионах он разный. В Омске ставки этого налога следующие.
Жилые объекты (квартиры, итп.)
до 300 тыс.руб.
0,09%
300 - 500 тыс.руб.
0,2%
свыше 500 тыс.руб.
0,1%
Нежилые объекты
до 300 тыс.руб.
1%
300 - 500 тыс.руб.
0,3%
свыше 500 тыс.руб.
2%
7. Налоговые вычеты. Налоговые вычеты принимаются к рассмотрению только, если покупка недвижимости произошла в течение последних трех лет. Речь идет о покупке квартиры, строительстве, итд. Данная льгота распространяется на подоходный налог. Воспользоваться ей можно только один раз в жизни. Поэтому Вам надо выбрать самую дорогую, например, квартиру, которую Вы купите и задекларировать ее покупку в Налоговой инспекции. После этого с Вас не будут взимать подоходный налог пока сумма Вашей зарплаты не перекроет сумму, купленной Вами квартиры. То есть, эта льгота не ограничена во времени, и может действовать хоть всю жизнь.
