Мы рады приветствовать Вас на нашем форуме! Здесь Вы сможете задать волнующий Вас вопрос, поделиться своими мыслями и чувствами, высказать пожелания и предложения.
Мы постараемся быть полезными для Вас!

Карты дорог России

 | Форум | Фото | Регистрация | Вход
Страница 1 из 11
Форум » Россия » Флейм » Статьи ГК, касающиеся земельных отношений (Земля по ГК РФ)
Статьи ГК, касающиеся земельных отношений
GalEvgene# 1 | 18.12.2010, 11:27
Лейтенант
Группа: Администраторы
Сообщений: 76
Репутация: 0
Статус: Offline
Гражданский кодекс и Российское законодательство признают семь основных типов прав на недвижимость.

1. Право собственности.
Право физического или юридического лица владеть, использовать и распоряжаться недвижимостью (наследство, дарение, завещать, сделки, защита прав государством). Право собственности на недвижимость подл ежит государственной регистрации.

2. Аренда. Долгосрочная (более 3 лет) и краткосрочная.
Если право аренды земельного участка выкуплено, право аренды земельного участка выступает как товар на рынке недвижимости: (залог и все операции с недвижимостью, как указано выше, субаренда). В крупных городах предпочтительна аренда городских земель как основная форма землепользования. Это оправдано, прежде всего, для земель города исторического и культурного значения. Недостаток аренды - большая зависимость от бюрократии города.

3. Пожизненное наследуемое владение.
Праводержатель может строить здания, сдать участок в субаренду. Продажа, залог или другие сделки, которые ведут или могут привести к отчуждению участка, не разрешаются. Право подлежит государственной регистрации.

4. Право хозяйственного ведения.
Юридические лица могут иметь право хозяйственного ведения недвижимости. Подобное право устанавливается решением соответствующего органа федеральной или местной власти. При этом недвижимость принадлежит другому лицу. Юридическое лицо не может продать, сдать в аренду, отдать в залог, или любым другим способом распоряжаться недвижимостью без согласия владельца.

5. Право бессрочного пользования.
Недвижимость, которая находится в федеральной или муниципальной собственности, решением владельца может быть предоставлено в бессрочное пользование юридическому или физическому лицу. Праводержатель может строить на участке, использовать его. Сдать в субаренду или передать в свободное пользование другому лицу праводержатель может только с согласия владельца участка. Право бессрочного пользования не может быть продано или унаследовано.

6. Право краткосрочного пользования.
Одна из форм аренды, до 3 лет.

7. Право оперативного управления.
Праводержателем может выступать юридические лица. Недвижимость продолжает оставаться собственностью государства или муниципалитета, а юридическое лицо называется общественным предприятием/агенством. Право оперативного управления осуществляется в интересах владельца недвижимости.

Типы владений.
Типы владения определяют, каким способом осуществляется владение - отдельным лицом или группой лиц.
Гражданский кодекс предусматривает: общую совместную собственность (совместные собственники рассматриваются как одно лицо, часто супруги; после смерти одного, другой наследует его долю);общая долевая собственность (долю каждого нельзя выделить в натуре, доля в праве выражается простой дробью).
Общая долевая собственность вызывает определенную трудность в практике. Существует две точки зрения. Одна из них - нельзя сдавать в аренду абстрактное право на использование чего-то (без выделения в натуре объекта аренды): нельзя сдать в аренду 1/2 автомобиля или 1/5 токарного станка. Поэтому нельзя заключать договор аренды с одним из нескольких землепользователей парцеллы, т.е. неделимого земельного участка. Возможен вариант заключения коллективного договора аренды со всеми землепользователями, но платежи определяются по каждому землепользователю на основании его статуса и персональных льгот.
Другая точка зрения: доля в праве (собственности, аренды) может быть продана, отдана в залог или передана наследникам.

Вторичные права.
Ипотека (или Залог) - это соглашение, по которому дающий деньги (залогодержатель) получает права на недвижимость залогодателя в качестве расчета за долг в том случае, когда залогодатель не выполнит своих обязательств по возвращению долга. До тех пор, пока долг не будет возвращен, залогодатель не может распоряжаться своей недвижимостью. Как часть системы прав, залог подлежит регистрации, чтобы любое лицо, которое проявляет интерес к данной недвижимости, могло бы получить информацию о существовании долга и том факте, что он гарантирован залогом.
На практике реализация залога связано с определенными трудностями. Банк - залогодатель не может продать земельный участок, который он получил. Право продажи имеет только городская комиссия по земельным отношениям. Банк - залогодатель должен возбудить дело о банкротстве залогодателя и получить свою долю в 5-ю очередь. Поэтому, в настоящее время залог реализуется, часто, в форме договора о продаже недвижимости с отсрочкой исполнения.

Обременения - это право иных лиц не недвижимость, включающее право на залоги, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установленные законодательством права, налагаемые на недвижимость (18).
Одной из форм обременения являются требований генерального плана развития города, наличие различных охранных зон и т.д.

Сервитуты (или право сервитута) - один из видов обременений. Под правом сервитута понимается ограниченное право иных лиц на использование данного земельного участка. И соответственно, ограничение прав землепользователя на пользование земельным участком.

Частный сервитут. Право ограниченного пользования чужим земельным участком, установленное в отношении одного лица или группы лиц.

Публичный сервитут. Право ограниченного пользования чужим земельным участком, установленное в отношении неопределенного круга лиц.
Примеры сервитут. Право прохода или проезда через земельный участок. Право подъезда для технического обслуживания различных технических сооружений типа подстанций. В общем случае, арендатор участка вправе рассчитывать на соответствующую компенсацию за ограничения пользования земельным участком. Это предусмотрено Гражданским кодексом.
На рынке недвижимости сделки осуществляются только с правами на недвижимость. И стоимость недвижимости зависит от объема продаваемых прав на эту недвижимость. Например, в Англии стоимость недвижимости, которая сдана в аренду, равна половине ее рыночной стоимости.

Протест/предупреждение - форма выражения желания представителя третьей стороны помешать владельцу недвижимости или аренды совершить сделку с земельным участком, потому что он имеет некие права против владельца.

Примеры. Муж и жена разводятся. Дом зарегистрирован на имя мужа. Жена регистрирует предупреждение, чтобы муж не смог распоряжаться недвижимостью без ее согласия. Владелец компании находится под следствием за мошенничество. Возможно, его недвижимость была приобретена незаконно. Следователь регистрирует предупреждение, чтобы он не мог распоряжаться недвижимостью до окончания следствия.

Основные виды пользования землей: пожизненное наследуемое владение (граждане), бессрочное (постоянное) пользование (юридические лица и граждане), аренда (юридические лица и граждане).

Аренда земельного участка оформляется договором аренды краткосрочной (на срок до 5 лет) и долгосрочной (на срок до 49 лет включительно).

Понятие договора (ГК глава 27).
1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9 ГК.
3. К обязательствам, возникших из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307- 419 ГК), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК и правилами об отдельных видах договоров, содержащихся в ГК.

Долгосрочный договор аренды земельного участка заключается на срок от 5 до 49 лет. При выкупе прав аренды договор долгосрочной аренды практически эквивалентен покупке земельного участка.

Выкуп права аренды земельного участка Если право аренды земельного участка выкуплено, то землепользователь имеет право на перепродажу права аренды, на залог, дарение, субаренду и на все другие операции с недвижимостью. Перепродажа права аренды производится по стандартному договору купли-продажи с последующей регистрацией в Поземельной книге. Разрешенное пользование земельного участка при этом не меняется. Стоимость выкупа права не зависит от срока аренды.
При выкупе прав аренды арендатор имеет право перепродать право аренды, сдать участок или его часть в субаренду, заложить, подарить, т.е. совершать все операции, которые Гражданским кодексом предусмотрены с недвижимостью. В случае изъятия участка с выкупленными правами аренды арендатор может не согласиться с условиями изъятия. В этом случае земельный спор должен рассматриваться в арбитражном суде.
При экономической оценке земельного участка обременения часто понимают в узком смысле, как объем работ, который необходимо выполнить в физическом и/или стоимостном выражении, чтобы подготовить земельный участок под строительство или иное разрешенное пользование. Обычно, это перекладка коммуникаций, разборка ветхих строений и т.д.

Договор аренды вступает в силу с момента его регистрации.
Определение договора аренды дано в ст.606 ГК: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Источник - omsk777.ru
 
Форум » Россия » Флейм » Статьи ГК, касающиеся земельных отношений (Земля по ГК РФ)
Страница 1 из 11
Поиск:
Карты России | Карта сайта | Контакты
Рейтинг@Mail.ru
Все материалы, которые Вы найдете у нас, представлены исключительно в ознакомительных целях. Желаем вам приятного просмотра! Надеемся что вы к нам еще вернетесь!

При использовании материалов, прямая активная гиперссылка на сайт russia.at.ua обязательна.
Copyright Russia.at.ua © 2009 - 2017