На наш взгляд, продать квартиру на порядок сложнее, чем ее купить. Если бы это было просто, то не было бы риэлторских компаний, а как мы видим, с каждым годом в городах количество их растет. Итак, для того чтобы продать квартиру с большей для себя выгодой, надо владеть ситуацией на рынке недвижимости в данный момент.
Мы бы разделили этот раздел на 7 пунктов:
1. Цена вашей квартиры
2. Где лучше дать рекламу
3. Агентства недвижимости
4. Реальные варианты обмена
5. Документы на квартиру
6. Где оформлять сделку
7. Выписка, долги, телефон
1. Цена вашей квартиру.
Цену квартиры на данный момент, в грубом приближении, можно определить так, как это делают " начинающие" фирмы недвижимости. Они берут газету "Рынок недвижимости" или "Недвижимость", находят блок подобных квартир, смотрят, сколько стоит самая дешевая и самая дорогая похожие квартиры, и берут среднее арифметическое от их цен. Вы можете так же определить цену своей квартиры, но это в грубом приближении, лучше, все-таки, обратиться в агентство недвижимости и определить реальную цену квартиры, деньги за консультации никто не берет. Дело в том, что в нашей компании, например, предлагается пять различных вариантов цены на одну и ту же квартиру, в зависимости от того, в какие сроки будет осуществляться продажа, обмен это или чистая продажа и т.д.
2. Где лучше дать рекламу?
Чтобы квартиру продать, надо обязательно ее рекламировать. Для частных лиц мы советуем газету "Может быть", не потому что нам она больше нравится, а потому что в рекламе действительно будет результат. Но все-таки, лучше заключить договор с риэлторской компанией и она уже сама будет рекламировать Вашу квартиру, ведь агентства недвижимости могут обеспечить для Вас лучшую рекламу и это, как правило, бесплатно для Вас. И еще, парадоксально, но факт, Вы продадите квартиру дороже через "фирму", нежели будете продавать ее сами, дело тут в том, что покупатели, которые идут в агентство недвижимости заранее знают, что торга по продаваемой квартире почти не бывает. А частные лица, которые будут к Вам приезжать и смотреть квартиру, если Вы будете продавать ее в частном порядке, рассчитывают, как правило, на очень низкую цену, так что наберитесь терпения, все будут очень сильно торговаться с Вами, плюс Вам нужно потратить деньги на рекламу.
3. Агентства недвижимости.
Даже, если Вы решили продавать свою квартиру самостоятельно, мы Вам рекомендуем познакомиться с риэлторскими компаниями. В Омске более 300 риэлторских компаний. Но ведь не трудно обойти, хотя бы, десять таких фирм и получить, с одной стороны бесплатную консультацию по цене на квартиру, а с другой посмотреть и познакомиться с теми фирмами, где побываете, и тогда принять решение продавать квартиру самостоятельно или, все-таки через "фирму". Обязательно ознакомьтесь с условиями договора, он не должен быть бессрочным, и в нем не должно быть "драконовсих" условий для Вас. Ни в коем случае не заключайте договор сразу, обойдите, как минимум 15 агентств недвижимости, сделайте паузу, все взвесьте и, только потом, отдавайте документы на Вашу квартиру и ставьте в договоре с "фирмой" подписи.
4. Реальные варианты обмена.
Большая часть квартир в нашем городе продается с условием одновременной покупки другого жилья. Мы называем это не "чистая" продажа, а обмен. Вам будет трудно определиться с тем, на что Вы сможете разменять свою квартиру. Даже многие начинающие агентства недвижимости, неправильно определяя цену Вашей квартиры и цены квартир, которые нужны Вам, попадают в ситуацию, когда они берут у покупателя аванс за Вашу квартиру, заключают с ним договор, обещают, что в течение определенного времени Вас разменяют, а подобрать Вам ничего не могут. В итоге сделка разваливается. Сами Вы, тем более, не сможете разменять, таким образом, свою квартиру. Мы советуем, в этом случае, все-таки, обращаться к риэлторским компания.
5. Какие нужны документы на квартиру.
Все начинается с домоуправления. Здесь Вы получаете следующие бумаги:
· Выписка из домовой книги.
· Копия финансово-лицевого счета.
· Справка о том, что лицевой счет не открывался (только для квартир в доме-новостройке).
· Справка об отсутствии задолженности по квартплате.
Эти справки Вы получаете бесплатно. Вторая организация - бюро технической инвентаризации (БТИ). В БТИ необходимо получить:
· Справку БТИ на продажу
· Техпаспорта на квартиру (действителен один год).
Эти два документа выдают собственнику квартиры или его законному представителю по нотариально заверенной доверенности. Возможно, нам потребуется собрать еще ряд. К числу таковых, в первую очередь, относятся:
· Справка об уплате налога на дарение или вступление в права наследства (только для сделок, совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство).
· Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок от имени несовершеннолетних (до 18 лет включительно) детей, если таковые зарегистрированы на отчуждаемой жилплощади или являются ее собственниками.
· Справка из паспортного отдела милиции (берется только в случае, если изменилось название улицы или нумерация домов).
· Свидетельство о браке или справка ЗАГС (если один из собственников поменял фамилию).
· Согласие супруга (мужа или жены) на продажу или приобретение недвижимости (только для лиц, состоящих в браке и для сделок купли-продажи или мены).
· Акт приемки-передачи недвижимости, свидетельствующий о фактическом исполнении договора (необходим по сделкам, заключенным после 1.03.1996 г.).
Заметим, самое главное, почти все риэлторские компании предоставляют услуги по сбору документов на квартиру бесплатно для продавцов.
6. Где оформлять сделку.
Сейчас, сделку купли-продажи можно оформлять либо у нотариуса, либо в "Юстиции". Для продавца квартиры большой разницы нет, где это сделать, за одним очень существенным исключением, в "Юстиции" надо произвести денежный расчет по сделке либо до нее, либо после, но, не как не во время этой сделки, как это, обычно, происходит у нотариуса. В Ваших интересах, чтобы деньги за продаваемую квартиру, Вы получили до подписания договора купли-продажи в "Юстиции", а у нотариуса Вы их получите прямо при подписании договора продажи.
7. Переезд, выписка, долги, телефон.
Вопросы переезда, выписки и долгов по квартплате за коммунальные услуги, обычно, решаются в течение двух недель с момента продажи квартиры, хотя в нашей компании были случаи, когда покупатели сами настаивали на том, чтобы переезд из квартиры бывших собственников состоялся через полгода. На выписку, обычно, в ЖЭУ требуются справки о "не задолженности" из разных коммунальных служб, которые Вы собираете и вместе с паспортами сдаете на выписку.
Особая проблема - телефон. Сразу скажем, что, телефонный номер - это собственность ГТС г.Омска и все вопросы, связанные с телефоном решаются только совместно с ГТС. Вопрос по переустановке телефонного номера возникает при обмене квартир через куплю-продажу, если квартира с телефоном продается и покупается тоже с телефоном. Если все происходит в пределах одной АТС, проблем нет, Вам просто переносят Ваш номер из проданной Вами квартиры в купленную, естественно, с согласия ГТС и, если есть техническая возможность. Другое дело, когда речь идет о разных АТС, например, квартира, которую Вы продали, была на 16-АТС, а купили Вы квартиру на 23-АТС. В этом случае, перенести Ваш номер телефона в купленную Вами квартиру нельзя, а чтобы остался номер то старого "хозяина" требуется его письменное заявление на ГТС г.Омска, которое, пообещав до продажи своей квартиры, он может Вам дать, но после продажи, прописаться, допустим, у своей родной сестры в соседнем доме и перевести этот номер телефона к этой сестре, и по закону все будет правильно. К сожалению, Вы ничего сделать в этой ситуации не можете, как только, доверять на слово бывшему "хозяину" квартиры. А, если он пообещал "отдать" Вам свой номер телефона, а сам "нагло" Вас обманул, в этом случае, свой номер телефона Вы сдаете на ГТС, а в купленной квартире, Вас ставят на "льготную" очередь на получение нового телефонного номера, либо Вы ставите его, но по коммерческой цене. Кроме всего прочего, даже если бывший "хозяин", купленной Вами квартиры, дал письменное согласие на переоформление телефонного номера, еще неизвестно, а даст ли такое согласие собственник телефонного номера, то есть ГТС.
