Как купить квартиру Процедуру оформления купли-продажи можно представить в виде 7 основных этапов:
1. Предварительная оценка
2. Проверка квартиры
3. Подписание договора
4. Сбор документов
5. Удостоверение сделки
6. Регистрация сделки
7. Окончательный расчет
1 этап. Предварительная оценка.
Все продавцы хотят продать квартиру дороже, а покупатели купить дешевле. Будьте компетентны в определении цены квартиры. В нашей компании мы даем три цены:
· продажи за месяц
· за две недели
· за два месяца
Если по цене вы договорились, не заключайте договор с продавцом сразу.
2 этап. Проверка квартиры и продавца.
Прежде всего, необходимо проверить дееспособность продавца. Если Вы заключите сделку с недееспособным человеком, то впоследствии она, вероятнее всего, будет признана судом недействительной. Попросите продавца предъявить паспорт. Проверьте, не приклеена ли фотография. Старые советские паспорта имеют два продавленных оттиска на фото. Фотографии должны быть наклеены в установленные сроки (14-18 лет, 25 лет, 45 лет). Если срок вклейки фотографий просрочен, паспорт считается недействительным. Внимательно просматривайте печати регистрации (прописки). На страницах “Семейное положение”, в случае брака, должны быть печати о его заключении и расторжении в случае расторжения, если у клиента есть свидетельство о расторжении брака, то штамп в паспорте о расторжении не обязателен. Обращайте внимание на даты заключения и расторжения брака:
Требуется согласие супруга:
· если квартира была приобретена в браке по возмездной сделке (договор купли-продажи, мены, долевого участия в строительстве кооператива, договора застройки).
Не требуется согласие супруга:
· По безвозмездным сделкам (дарение, приватизация, наследство)
· По возмездным сделкам, если квартира приобреталась до брака.
Проверка документов на квартиру.
· Попросите собственников квартиры показать оригиналы документов на квартиру.
· Право устанавливающие документы – документы, на основании которых квартира принадлежит собственнику, причем с 11.01.99 г требуется еще свидетельство УЮ:
· Регистрационное удостоверение (по приватизации до 11.01.99 года)
· договор передачи в порядке приватизации (по приватизации с 11.01.99 года)
· договоры купли-продажи
· мены
· дарения
· свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию
· решение суда
· Справка из ЖСК или кондоминимума
Приложением к правоустанавливающим документам считается:
· Свидетельства, выданные Юстицией
· Техпаспорт
· Акт приема передачи
· Все документы должны быть с квадратным штампом о регистрации и заверены круглой печатью.
Если собственником квартиры является несовершеннолетний, то просто так продать ее нельзя, требуется согласие Органов Опеки.
Если квартира продается по доверенности или уже продавалась несколько раз, она нуждается в обязательной профессиональной проверке.
Прописанные продавцы.
Прописанный продавец, либо его члены семьи имеют Право на проживание в данном жилом помещении, собственник квартиры, кроме этого, имеет право собственности. Если квартира продается с прописанными лицами, мы должны представлять, куда человек намеревается выписаться и есть ли у него жилище. Если в квартире прописан несовершеннолетний, требуется разрешение "Роно" на продажу, если в паспорте у собственников записан несовершеннолетний, а в квартире он не прописан, требуется копия лицевого счета с места, где прописан ребенок (причем ребенок должен быть прописан либо с папой, либо с мамой). Если оба родителя прописаны в продаваемой квартире, а ребенок прописан с бабушкой на другой жилплощади, требуется разрешение "Роно". Не забудьте, определиться со сроком выписки. В определенных случаях, мы не выплачиваем до конца всю сумму за квартиру до выписки продавца. Продавец, впоследствии, может отказаться выписаться и съехать с квартиры. Продавца из квартиры, в этом случае, выселить на улицу практически невозможно, так как Конституция на его стороне.
3 этап. Согласование условий сделки.
Для того чтобы квартира не перешла к другим потенциальным покупателям или фирмам и цена на нее не поднялась, необходимо заключить договор, продавец должен получить предоплату и написать расписку, в которой оговариваются сроки продажи, выписки и выезда, порядок расчетов.
4 этап. Сбор документов для оформления сделки.
Прежде чем идти к нотариусу совершать сделку, необходимо собрать ряд документов. Первая инстанция, которую придется посетить для сбора справок – домоуправление. Здесь продавец получает следующие бумаги:
· Выписка из домовой книги.
· Копия финансово-лицевого счета.
· Справка о том, что лицевой счет не открывался (только для квартир в доме-новостройке).
· Справка об отсутствии задолженности по квартплате.
Эти справки Вы получаете бесплатно. Вторая организация - территориальное бюро технической инвентаризации (БТИ). В БТИ необходимо получить:
· Справку БТИ на продажу
· Техпаспорта на квартиру (действителен один год).
Эти два документа выдают собственнику квартиры или его законному представителю по нотариально заверенной доверенности. Возможно, Вам потребуется собрать еще ряд. К числу таковых, в первую очередь, относятся:
· Справка об уплате налога на дарение или вступление в права наследства (только для сделок, совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство).
· Разрешение органов о88пеки и попечительства на совершение сделок от имени несовершеннолетних (до 18 лет включительно) детей, если таковые зарегистрированы на отчуждаемой жилплощади или являются ее собственниками.
· Разрешение органов опеки и попечительства для граждан “группы риска”. К таким относятся: лица, признанные в установленном судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.
· Справка из паспортного отдела милиции (берется только в случае, если изменилось название улицы или нумерация домов).
· Свидетельство о браке или справка ЗАГС (если один из собственников поменял фамилию).
· Согласие супруга (мужа или жены) на продажу или приобретение недвижимости (только для лиц, состоящих в браке и для сделок купли-продажи или мены).
· Акт приемки-передачи недвижимости, свидетельствующий о фактическом исполнении договора (необходим по сделкам, заключенным после 1.03.1996 г.).
5 этап. Нотариальное удостоверение сделки.
С 1 февраля 1998 г. вступил в действие закон РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (№ 122-ФЗ от 21. 07.1997 г.). Согласно смыслу этого закона, а также статье 131 ГК РФ, нотариальное оформление сделок с недвижимостью, практиковавшееся в 1992-1997 годах, более не требуется, все больше граждан стремятся оформлять сделки в “Юстиции”… Мы не советуем этого делать по следующим причинам:
· В “Юстиции” подписание акта-передачи квартиры обязательно, если у продавца квартира на следующий день после сделки “сгорела”, то покупатель ничего сделать не может, так как акт приема-передачи уже подписан.
· “Юстиция” не несет никакой ответственности по сделке, а только продавец и покупатель между собой,
· рассчитываться покупатель и продавец должны, вообще, не после сделки, а после ее регистрации, то есть в лучшем случае, через десять дней. Какой продавец на это согласится. Но ведь покупатели соглашаются, отдают деньги и, десять дней до регистрации за ними права собственности на квартиру, рискуют. Имейте в виду, то, что Вы подписали договор в “Юстиции” ничего не значит. Вот когда его зарегистрируют, только тогда покупатель может вздохнуть спокойно.
· передавать деньги Вам придется в машине или за углом.
Пошлина, которую взимают нотариусы, составляет от 450 рублей и выше. В договоре купли-продажи, обычно, указывается цена по справке БТИ, которая значительно меньше реальной рыночной цены. Указав в нотариальном договоре купли-продажи цену по справке БТИ, можно столкнуться со следующими проблемами. В случае возникновения каких-либо споров по договору купли-продажи, эта цена будет определяющей. В первую очередь может пострадать покупатель, если продавец вознамерится расторгнуть договор. При рассмотрении дела в суде и в случае решении суда расторгнуть договор, покупатель, скорее всего, получит сумму по данным БТИ (указанную в договоре) при условии, что нет документов, подтверждающих выплату реальной суммы за жилье.
Поэтому, если по каким-либо соображениям наши покупатели решили указать в договоре купли - продажи стоимость по справке БТИ или сумму, меньше той, за которую реально купили жилье, то:
· можно подписать договор о намерениях и задатке, в котором будет оговорена Реальная сумма;
· можно договориться с продавцом о том, что он напишет расписку о получении реальной суммы.
· можно составить и подписать у продавца обязательство о том, что в случае расторжения сделки он возвращает реальную сумму как, например, материальную компенсацию морального ущерба.
6 этап. Регистрация сделки.
Переход прав собственности к покупателю возникает в момент государственной регистрации (ст. 551 Гражданского кодекса РФ). Необходимо особо отметить, что государственной регистрации подлежит не договор, а переход прав собственности на недвижимость, т.е. регистрируются собственники недвижимости как носители прав и обязанностей. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество – является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав, который ведется Управлением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К компетенции регистрационного органа относятся:
· проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
· правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
· проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
· государственная регистрация прав;
· выдача информации о зарегистрированных правах.
Государственная регистрация прав производиться на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного ими лица.
Документами, необходимыми для регистрации являются:
· Подлинные экземпляры нотариально удостоверенного договора в количестве, равном количеству участников сделки, и одну нотариально заверенную копию договора.
· Документы, удостоверяющие личность участников сделки.
· Квитанция об оплате услуг согласно действующему законодательству.
· Могут потребоваться иные документы.
· Регистрация производиться в течение 1 месяца с момента подачи пакета документов.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае, сделка, в соответствии со ст. 65 ГК РФ регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона же, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации.
7 этап. Окончательный расчет.
Итак, сделка совершена. Однако, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным, лишь, после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта. Акт приемки - передачи недвижимости подписывается сторонами после окончательного осмотра покупателем квартиры и передачи ключей от этой квартиры. Желательно, окончательный расчет производить между продавцом и покупателем после фактического и юридического освобождения квартиры, т.е. когда в ней никто не прописан и не живет. Для этого часть денег, например, 10000 руб. Вы можете удержать до выписки и выезда.
